Depois de inúmeras decisões contrárias aos
moradores em tribunais de primeira e segunda instância, que passaram a ser
revertidas à medida em que o Superior Tribunal de Justiça (STF) decidiu pela
ilegalidade das cobranças de taxas por associações, chega agora a notícia da
decisão final do Supremo Tribunal Federal (STF), que cai como uma
BOMBA por cima dos falsos condomínios.
O parecer do Ministro saiu no último dia 20/09,
reafirmando que SÃO ILEGAIS AS COBRANÇAS DE TAXAS POR ASSOCIAÇÕES DE MORADORES,
conforme detalhamos a seguir. Como se trata da mais alta instância do judiciário
nacional, isto significa o mesmo que dizer: a questão está sacramentada de forma
inapelável e definitiva, sobre a qual não cabe mais recurso, por enquanto apenas
no processo sobre o qual o STF se manifestou.
Mas, como jurisprudência, essa decisão
histórica passa a ser utilizada pela defesa dos moradores para tratar de “matar”
– agora com excelentes chances – as cobranças já no nascedouro, evitando ter de
apelar para instâncias superiores, onde, tanto no STJ como no STF, o ambiente é
cada dia mais inóspito para os falsos condomínios.
Isso também é capaz de inibir a “máfia” dos
falsos condomínios de seguir cobrando judicialmente, pois suas chances de ganhar
agora se tornaram remotas, senão mesmo impossíveis. Mesmo sendo sabido que os
tribunais inferiores insistem em julgar contrariando entendimentos do STJ e STF,
caso isto ainda ocorra, os moradores lesados agora tem a garantia de que devem
apelar às instancias superiores na certeza da vitória.
Além de cobrar a publicação do Acórdão em
breve, os movimentos nacionais de defesa dos moradores lesados estão se
organizando para lutar pela publicação de uma Súmula Vinculante, que será a “pá
de terra” final nessa questão. Até lá, é evidente que nenhum julgador poderá
deixar de levar em consideração este posicionamento firme e definitivo do STF a
favor das vítimas, sob pena de se comportar de forma parcial ou com
desconhecimento de causa.
Era a grande notícia que todas as vítimas de
falsos condomínios aguardavam há muitos anos, sendo que dezenas, talvez centenas
de milhares de pessoas se viram obrigados a pagar, ou temendo processos por
acreditar que havia respaldo legal nessas mensalidades, ou porque tiveram
confirmadas as dívidas pelo judiciário. “Justiça” esta que até hoje,
majoritariamente, vinha ignorando os mais elementares preceitos constitucionais
e condenando os moradores, associados ou não, a arcar com tais cobranças
indevidas e ilegais.
Com esta decisão histórica, que deve colocar
por terra todas as milhares de ações de cobranças correntes, resta discutir a
situação daqueles que se viram obrigados a pagar. Isto certamente vai suscitar
uma avalanche de processos contras as associações, tanto por danos materiais
quanto morais. Mesmo os descontentes que continuaram pagando, temendo ações
judiciais, agora tem a garantia que precisavam para suspender tais pagamentos
que consideravam até então “compulsórios” ou mesmo “legais”.
Outra questão é a respeito das próprias
entidades, cujo caminho é a ruína total, caso não “baixem a bola” e tratem de
buscar o bom-senso, boa-vizinhança e o convencimento para seguir existindo e
“prestando serviços”. Aliás, como deveria ser desde o começo, mas preferiram o
caminho da arrogância e o confronto, achando que havia respaldo jurídico em suas
taxas. Sem isso, o caminho não é outro senão deixarem de existir!
A decisão foi tomada no julgamento de um
recurso apresentado à súmula 79, editada pelo Tribunal de Justiça do Rio,
permitindo a prática. “Em respeito ao princípio que veda o enriquecimento sem
causa, as associações de moradores podem exigir dos não associados, em igualdade
de condições com os associados, que concorram para o custeio dos serviços por
elas efetivamente prestados e que sejam do interesse comum dos moradores da
localidade”, diz a súmula, tomada levando em conta a incapacidade do poder
público de oferecer segurança suficiente aos moradores de um condomínio no
Rio.
A primeira turma do STF discordou da tese. O
relator, ministro Março Aurélio Mello, argumentou que não se pode criar uma taxa
sem lei que a preveja. Os outros quatro integrantes do colegiado concordaram.
“Colho da Constituição federal que ninguém está compelido a fazer ou a deixar de
fazer alguma coisa se não em virtude de lei”, disse Março Aurélio.”Ninguém pode
ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”.
Tribunal de Justiça do Estado
do Rio de Janeiro
Vigésima Câmara
Cível
Apelação Cível nº
0032426-24.2009.8.19.0203
Apelante: LUIZ GEORG
KUNZ
Apelado : ASSOCIAÇÃO DOS
MORADORES PROPRIETÁRIOS E AMIGOS DO
MIRANTE DA
BARRA
Relatora: Desembargadora
Conceição A. Mousnier
Ação de cobrança pelo
procedimento sumário. Cobrança
de contribuição realizada por
Associação de Moradores
para prover despesas comuns.
Sentença de procedência
do pedido. Inconformismo do
Autor.
Entendimento
desta
Relatora
ser dever do
proprietário de lote, filiado ou não à
associação de moradores e que
recebe os serviços úteis,
em contribuir para as despesas
comuns, na forma
estabelecida por disposição
estatutária de caráter
impessoal, a fim de evitar o
enriquecimento sem causa.
Súmula deste Tribunal e
precedentes jurisprudenciais TJERJ
e STJ. A cobrança da
contribuição associativa é
equiparada à cobrança das
cotas condominiais.
Prescrição decenal regulada
pelo art. 205 do Código Civil.
Precedente TJERJ.
RECURSO A
QUE SE NEGA SEGUIMENTO,
na forma do Artigo 557,
caput, do
CPC.
D E C I S Ã
O
(Artigo 557,
caput, do
CPC)
Trata-se de ação pelo
procedimento sumário na qual
a associação Autora argumenta
em sua petição inaugural de fls.02/05, ser
o Réu proprietário do imóvel
sito à Rua Lagoa Grande, lote 03, quadra C
do PA 39.948. Alega a negativa
do Demandado em pagar as quotas
comuns de contribuição social,
cujo montante totaliza R$ 14.145,00
(quatorze mil e cento e
quarenta e cinco reais). Afirma ser o período de
inadimplência ade dezembro de
2001 à julho de 2009. Sustenta a
legitimidade da associação,
sendo uma forma legal de condomínio,
autorizada pelo De . Lei nº
271/67, art. 3º. Argui arcar com as despesas
mensais, sendo rateadas entre
os associados usufruidores de seus
benefícios, dentre eles
segurança, vigilância, áreas de lazer, play ground,
funcionários encarregados da
limpeza das áreas comuns. Aduz ter o Réu
tornando-se sócio da Autora
desde quando adquiriram a propriedade,
beneficiando-se dos serviços,
sem, contudo, efetuar o pagamento da
cota parte. Assegura ter
tentado amigavelmente compor o impasse, não
logrando êxito, restando a via
judicial. Por tais motivos, requer a
procedência do pedido com a
condenação do Réu ao pagamento do
A.C. nº
0032426-24.2009.8.19.0203 - 6
2
débito de R$ 14.145,00
(quatorze mil e cento e quarenta e cinco reais),
incluindo as cotas vincendas,
acrescida de multa de 20% (vinte por cento)
e de juros de 1% (hum por
cento), tudo devidamente corrigido desde o
vencimento da cota não paga
até o seu efetivo pagamento. Por fim,
requer a condenação do
Demandado ao pagamento das custas e
honorários advocatícios, estes
no monte de 20% (vinte por cento) sobre o
valor da causa.
Sentença de fls. 294/296
julgando procedente o
pedido, com apreciação do
mérito nos termos do art. 269 inciso, I do CPC,
condenando o Réu, ao pagamento
das contribuições vencidas descritas
na inicial, bem como as
vincendas no curso da demanda. Devem as cotas
condominiais vencidas, até a
entrada em vigor do atual Código Civil,
serem devidamente corrigidas e
acrescidas de juros de 2% ao mês, com
multa moratória de acordo com
o artigo 8º do Estatuto de fls. 11/17 e
quanto às parcelas vencidas
após a entrada em vigor do Código Civil,
deverão ser devidamente
corrigidas pelo índice da E. C.G.J., acrescidas
de juros de 1% ao mês,
contados de cada vencimento, além da multa que
deverá ser computada no
percentual de 2% na forma do disposto no art.
1336 parágrafo 1º. Condenou,
ainda, o Réu ao pagamento das custas
processuais e honorários
advocatícios que fixo em 10% do valor dado à
causa, observada a Gratuidade
de Justiça deferida na própria sentença,
e em consequência, julgou
extinto o processo com apreciação do mérito
nos termos do art. 269, inciso
I do CPC.
Inconformado, o Réu interpôs
apelo de fls. 299/308,
tempestivo e isento de
preparo, no qual argumenta flagrante prescrição
da dívida, sendo o prazo
previsto no art. 206, §3º, IV do CPC, prevendo o
prazo de 3 (três anos) para a
pretensão de ressarcimento de
enriquecimento se causa.
Alega, portanto, estarem prescritas as
contribuições sociais
anteriores a agosto de 2006. No mérito, afirma não ter
participado de qualquer
convenção ou assembleia para aprovação da
associação de moradores,
ressaltando ter sido, conjuntamente com sua
esposa, os primeiros moradores
da Rua Lagoa Grande, tendo lá se
estabelecido justamente em
virtude de inexistir condomínio, pois não
poderia adimplir com os
valores para cotas ante a sua condição
financeira. Destaca perceber
de aposentadoria R$ 840,00 (oitocentos e
quarenta reais), sendo metade
deste valor destinado a compra de
medicamentos e, por serem
portadores de câncer, devem ser submetidos
à diversos tratamentos.
Ressalta ser o valor atual da cota de R$ 310,00
(trezentos e dez reais), sendo
elevada para sua renda familiar. Afirma estar
o portão de entrada da Rua em
péssimo estado de conservação, não
havendo controle, nem
vigilância adequada. Prequestiona os arts. 203,
§3º, IV; 99, I; e 1336, §1º,
todos do CC/2002; art. 1º, III; e 5º, inc. II, XVII e XX,
todos da CF/88. Por tais
razões, requer, preliminarmente, o reconhecimento
A.C. nº
0032426-24.2009.8.19.0203 - 6
3
da prescrição trienal, logo de
todas as prestações anteriores a agosto de
2006. No mérito, requer a
improcedência da pretensão autoral, com a
condenação da Apelada ao
pagamento das custas processuais e
honorários advocatícios, a
serem revertidos em favor do CEJUR-DPGE. Por
fim, requer o
prequestionamento das normas federais e constitucionais
mencionadas.
Contrarrazões ao apelo as fls.
314/323, prestigiando a
sentença
vergastada.
É o Relatório. Passo a
decidir.
A insatisfação do Réu, aqui
Apelante, frente à
irretocável sentença proferida
pela Douta Magistrada Monocrática,
efetivamente, não merece ser
acolhida.
Trata-se de matéria sumulada
por este Tribunal de
Justiça, servindo o verbete
como orientação para o julgamento da causa.
“Súmula 79 - Em respeito ao
princípio que veda o
enriquecimento sem causa, as
associações de moradores
podem exigir dos não
associados, em igualdade de
condições com os associados,
que concorram para o
custeio dos serviços por elas
efetivamente prestados e que
sejam do interesse comum dos
moradores da localidade.”
A hermenêutica constitucional
demonstra que não
existem direitos absolutos,
cabendo ao intérprete realizar a ponderação
entre as garantias conferidas
pela Magna Carta e os princípios que
norteiam o ordenamento
jurídico como um todo.
Com isto, tem-se que não se
pode usufruir dos serviços
prestados pela associação, sem
a devida contraprestação, pois tal atitude
acarreta enriquecimento
ilícito do inadimplente.
No mesmo sentido, vem
decidindo este TJERJ (grifei):
Agravo Interno na Apelação
Cível alvejando Decisão
proferida pelo Relator que
negou seguimento ao recurso.
Direito Civil. Loteamento
Fechado. Associação de
moradores. Ação de Cobrança.
Dever de contribuir.
Prescrição decenal. Artigo 205
do Código Civil. Loteamento
fechado. Dever do proprietário
de lote, filiado ou não à
associação de moradores e que
recebe os serviços úteis,
em contribuir para as despesas
comuns, na forma
estabelecida por disposição
estatutária de caráter
impessoal, a fim de evitar o
enriquecimento sem causa.
Precedentes jurisprudenciais
desta Corte. A cobrança da
A.C. nº
0032426-24.2009.8.19.0203 - 6
4
contribuição associativa é
equiparada à cobrança das cotas
condominiais. Prescrição
decenal regulada pelo art. 205 do
Código Civil. Sentença que
caminhou nesse sentido,
obrigando o proprietário nessa
situação à contribuição,
incensurável. Decisão
desprovida de ilegalidade, abuso ou
desvio de poder, prolatada
dentro da competência do
relator, não passível, na
hipótese, de modificação.
0002349-37.2006.8.19.0203-
APELACAO 2ª Ementa DES.
MARILIA DE CASTRO NEVES -
Julgamento: 31/08/2011 -
VIGESIMA CAMARA
CIVEL
CONDOMÍNIO ATÍPICO. DESPESAS
COMUNS. AÇÃO DE
COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES.
CONTRIBUIÇÃO. OBRIGATORIEDADE
DE PAGAMENTO. A
obrigação de custear,
proporcionalmente, as despesas de
interesse comum é de cada um
dos condôminos, uma vez
que decorre da comunhão sobre
o imóvel. O
inadimplemento de qualquer um
dos condôminos,
portanto, abala todo o sistema
condominial. Logo, deve o
condômino contribuir com o
valor correspondente ao
rateio das despesas
decorrentes com a prestação de
serviços comuns,sob pena de
ser chancelado o
enriquecimento sem causa. DES.
MALDONADO DE
CARVALHO - Julgamento:
13/12/2005 - QUARTA CAMARA
CIVEL AP.
2005.001.34752.
SENTENÇA CORRETA. IMPROVIMENTO
DO RECURSO
CONDOMÍNIO DE FATO -
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES -
PRETENSÃO À COBRANÇA DE
DESPESAS COMUNS -
PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS AOS
PRORIETÁRIOS -
AUSÊNCIA DE AFILIAÇÃO
VOLUNTÁRIA - SENTENÇA QUE
JULGOU PROCEDENTE O PEDIDO -
Ao ser criada a
associação, passou o
proprietário do lote a ser membro
nato desta, obrigando-se a
participar do rateio das
despesas de administração.
Irrelevância de se cuidar de
loteamento fechado e não de
condomínio. Direito
obrigacional. Réu associado da
entidade em loteamento
fechado. Legitimidade ativa ad
causam, em tese, para
cobrança dos filiados das
respectivas cotas-partes que
couberem no rateio a todos os
seus participantes.
Condomínio especial previsto
no artigo 8.º da Lei n.º
4.591/64. Ilícita a pretensão
do apelante em usufruir dos
esforços alheios, sem assumir,
também, aqueles encargos,
configurando o enriquecimento
injusto. O serviço da
guarita beneficia o apelante
que este voluntariamente o
utiliza, porquanto, na
verdade, ao promover o fechamento
do acesso às áreas comuns e
públicas, com a instalação da
aludida guarita, a
associação-apelada atraiu para si a
responsabilidade pela
segurança do local. Afigura-se, pois,
legal a cobrança.DESPROVIMENTO
DO APELO. DES.
ERNANI KLAUSNER - Julgamento:
03/07/2007 - PRIMEIRA
CAMARA CIVEL AP.
2006.001.46128. CIVIL -
A.C. nº
0032426-24.2009.8.19.0203 - 6
5
E a Superior Corte de Justiça
(grifo nosso):
Civil. Agravo no recurso
especial. Loteamento aberto ou
fechado. Condomínio atípico.
Sociedade prestadora de
serviços. Despesas.
Obrigatoriedade de pagamento. - O
proprietário de lote
integrante de loteamento aberto ou
fechado, sem condomínio
formalmente instituído, cujos
moradores constituíram
sociedade para prestação de
serviços de conservação,
limpeza e manutenção, deve
contribuir com o valor
correspondente ao rateio das
despesas daí decorrentes, pois
não se afigura justo nem
jurídico que se beneficie dos
serviços prestados e das
benfeitorias realizadas sem a
devida contraprestação.
Precedentes. AgRg no REsp
490419 / SP ; AGRAVO
REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL
2003/0007665-8
Relator(a) Ministra NANCY
ANDRIGHI (1118) Órgão
Julgador T3 - TERCEIRA TURMA
Data do Julgamento
10/06/2003 Data da
Publicação/Fonte DJ 30.06.2003 p.
248
Outrossim, não merece
prosperar a alegação de
prescrição da dívida, por ser
o prazo previsto no art. 206, §3º, IV do CPC, o
qual prevê o prazo de 3 (três
anos) para a pretensão de ressarcimento de
enriquecimento se
causa.
Isto porque, conforme art. 177
do Código Civil de 1916
era de 20 anos, pois à falta
de norma específica, incidia a geral para os
direitos pessoais. Com o
advento do novo Código Civil, persiste a ausência
de qualquer regra específica
sobre o prazo prescricional para cobrança
de cotas
condominiais.
No entanto, a regra geral,
aplicável para casos em
que a lei não haja fixado
prazo menor, passou a prever o prazo
prescricional de 10 anos, nos
termos do art. 205,
caput
do Código Civil.
E
de acordo com a regra de
transição, prevista no art. 2.028 do Código Civil
de 2002,
in
verbis:
“serão os da lei anterior os
prazos, quando reduzidos por
este Código, e se, na data de
sua entrada em vigor, já
houver transcorrido mais da
metade do tempo estabelecido
na lei
revogada”.
Destarte, do período cobrado
na exordial, desde
dezembro de 2001, não
transcorreu mais da metade do prazo vigente no
Código Civil de 1916 (20 anos)
quando da entrada em vigor do novo
Código Civil, em 11 de janeiro
de 2003, regulando-se, portanto, a
prescrição pelo prazo de 10
anos previsto no art. 205,
caput
do
CC.
Neste sentido
(grifei):
A.C. nº
0032426-24.2009.8.19.0203 - 6
6
APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE
COTAS CONDOMINIAIS.
PRESCRIÇÃO. DIREITO PESSOAL. A
PRESCRIÇÃO, NO
CASO DE COBRANÇA DE COTAS
CONDOMINIAIS,
CONFORME O ART. 177 DO CÓDIGO
CIVIL (CC) DE 1916
ERA DE 20 ANOS, POIS À FALTA
DE NORMA ESPECÍFICA,
INCIDIA A GERAL PARA OS
DIREITOS PESSOAIS. COM O
ADVENTO DO NOVO CÓDIGO,
PERSISTE A AUSÊNCIA DE
QUALQUER REGRA ESPECÍFICA
SOBRE O PRAZO
PRESCRICIONAL PARA COBRANÇA DE
COTAS
CONDOMINIAIS. NO ENTANTO, A
REGRA GERAL
APLICÁVEL PARA CASOS EM QUE A
LEI NÃO HAJA FIXADO
PRAZO MENOR PASSOU A PREVER O
PRAZO
PRESCRICIONAL DE 10 ANOS.
PRECEDENTES. REGRA DE
TRANSIÇÃO DO ART. 2.028 DO
NOVO CÓDIGO CIVIL.
MARCO INTERRUPTIVO DA
PRESCRIÇÃO QUE RETROAGE
DA CITAÇÃO VÁLIDA À DATA DA
DISTRIBUIÇÃO DA AÇÃO.
MELHOR ANALISANDO A REGRA DO
ART. 206, §5º, I, DO
CÓDIGO CIVIL (PRAZO DE 5
ANOS), CONSTATA-SE QUE
ESSA SÓ SE APLICA PARA DÍVIDAS
CONSTANTES DE
INSTRUMENTO PARTICULAR QUE
SEJAM LÍQUIDAS E, EM
QUE PESE A NATUREZA JURÍDICA
CONTROVERTIDA DA
CONVENÇÃO CONDOMINIAL, CERTO É
QUE LHE FALTA
LIQUIDEZ E CERTEZA, JÁ QUE
SOMENTE FIXA OS
CRITÉRIOS PARA A COBRANÇA, NÃO
O QUANTUM
DEBEATUR. ART. 940 DO CÓDIGO
CIVIL. DEMANDA POR
DÍVIDA JÁ PAGA. DEVOLUÇÃO EM
DOBRO. A COBRANÇA
FEITA NESTES AUTOS DECORRE DE
ERRO PLENAMENTE
JUSTIFICÁVEL, SENDO ATÉ
EXCLUÍDOS DOS VALORES QUE
FORAM CONSIDERADOS DEVIDOS
PELA SENTENÇA,
MOTIVO PELO QUAL NÃO ASSISTE
RAZÃO O PEDIDO
CONTRAPOSTO. RECURSO A QUE SE
NEGA SEGUIMENTO,
NOS TERMOS DO ART. 557, CAPUT
DO CÓDIGO DE
PROCESSO CIVIL.
03171-50.2006.8.19.0001
(2008.001.22040)- APELACAO 1ª
Ementa DES. HELENA
CANDIDA LISBOA GAEDE -
Julgamento: 09/06/2008 -
DECIMA QUARTA CAMARA
CIVEL
Posto isso,
NEGO SEGUIMENTO AO
RECURSO, na
forma
do Artigo 557,
caput,
do CPC, tendo em vista
suas razões se apresentarem
manifestamente improcedentes e
em confronto com súmula e
jurisprudência deste Egrégio
Tribunal de Justiça e da Corte Superior de
Justiça.
Publique-se e
intimem-se
Rio de Janeiro, 23 de
fevereiro de 2012.
Conceição
Mousnier
Desembargadora
Relatora
Certificado por DES. CONCEICAO
MOUSNIER
A cópia impressa deste
documento poderá ser conferida com o original eletrônico no endereço
www.tjrj.jus.br.
Data: 08/03/2012 12:16:14Local: Tribunal
de J
ustiça do Estado do Rio de Janeiro -
Proces
so: 0032426-24.2009.8.19.0203 - Tot.
Pag.: 6
DEFENDA SEUS DIREITOS
ASSOCIAÇÃO NACIONAL DE DEFESA
DAS VITIMAS DOS FALSOS CONDOMINIOS -FALSE CONDOMINIUMS´s VICTIMS Community- A
non-profit organisation focusing on Human Rights issues around the world, with
particular focus on BRAZIL - AGINDO EM DEFESA DO ESTADO DEMOCRATICO DE DIREITO e
contra a ação predatória dos FALSOS CONDOMÍNIOS em todo o BRASIL - DESDE 2008
AJUDANDO A DEFENDER A DEMOCRACIA E DIREITOS HUMANOS NO BRASIL - email : vitimas.falsos.condominios@gmail.com
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