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Associação de Moradores Proprietários e Amigos do Mirante da Barra, devidamente
qualificado, propõe a presente AÇÃO DE COBRANÇA, pelo rito sumário em face de
Luiz Georg Kunz, igualmente qualificado, alegando em resumo, que o Réu é
proprietário do imóvel descrito na inicial e que está inadimplente com as
contribuições mensais do período de Dezembro de 2001 a Julho de 2009. Requer: a
condenação do Réu ao pagamento das cotas vencidas e vincendas, além dos
respectivos ônus da sucumbência. Junta os documentos de fls. 06/236. Audiência
de Conciliação (art. 277 CPC) à fl. 246, momento em que fora apresentada
Contestação de fls. 247/258, na qual consta: Preliminarmente, argüição de
nulidade do ato citatório; decadência do direito autoral e requerimento da
concessão do beneficio da gratuidade de justiça. No mérito alega, em resumo, que
a Autora é uma associação e que tenta imputar a criação de um condomínio de fato
ao arrepio da legislação vigente. Invoca o principio constitucional de que não
está obrigado a se associar ou a permanecer associado, bem como, que quando
adquiriu o imóvel em questão, este localizava-se em vias públicas e não em um
condomínio ou similar. Junta documentos de fls. 259/286. Decisão de fl. 290, a
fim de evitar nulidade futura, designou nova Audiência de Conciliação (art. 277
CPC) de fl. 293. É o relatório. Decido. Trata-se de Ação de Cobrança alegando a
Autora que o Réu se encontra inadimplente com o pagamento das contribuições
mensais descritas na inicial, requerendo sua condenação ao pagamento do débito,
incluindo-se as contribuições vencidas e vincendas. De plano, as preliminares
argüidas são afastadas, posto que a irregularidade da citação foi sanada com
nova designação da Audiência de Conciliação (art. 277 CPC), conforme decisão de
fl. 290, sendo esta realizada à fl. 293, bem como não podemos falar em
prescrição do direito autoral, pelo fato de que, em se tratando de cobrança de
cotas condominiais, o lapso prescricional é o das ações pessoais, qual o de
vinte anos, na vigência do Código Civil de 1.916 e de dez anos, na do Código
Civil atual, à míngua de disposição expressa em contrário em seu artigo 206 que,
em nenhum momento, se refere a cotas condominiais. A questão, objeto dos
presentes autos, é de direito e de fato, e já tendo sido produzidas as provas
necessárias ao julgamento da demanda, passa este juízo ao exame do mérito.
Presentes as condições para o regular exercício do direito de ação.
Inicialmente, se faz necessário esclarecer que uma Associação de Moradores, para
fazer jus ao recebimento das despesas comuns dos moradores, deve estar
caracterizada como ´Condomínio de fato´ ou ´Condomínio atípico´. Vale esclarecer
que consiste em ´Condomínio de fato´ a reunião de vários proprietários de
imóveis, ainda que informalmente, para exercer o domínio sobre determinadas
áreas públicas, como ruas e praças, comportando-se como se fossem condôminos
dessas áreas. E é certo que, analisando a Súmula 79 do TJ/RJ, conclui-se que
devem ser rateadas as despesas, mesmo em caso do loteamento que não constitui
condomínio, mas possui serviços administrados por uma associação, conforme se
verifica às fls. 176/180, sob pena de enriquecimento sem causa. Isto porque,
ainda que não se constitua o condomínio, poderá ser criada uma associação,
destinada a administrar as áreas comuns e cuidar da segurança, mediante rateio
das despesas. Verifica-se que a Autora é devidamente constituída como
Associação, estando na esteira do entendimento do nosso Egrégio Tribunal de
Justiça, nos exatos termos da Súmula mencionada. Confiram-se a propósito as
decisões abaixo transcritas: 2005.001.34752 - APELACAO CIVEL DES. MALDONADO DE
CARVALHO - Julgamento: 13/12/2005 - QUARTA CAMARA CIVEL CONDOMÍNIO ATÍPICO.
DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONTRIBUIÇÃO.
OBRIGATORIEDADE DE PAGAMENTO. A obrigação de custear, proporcionalmente, as
despesas de interesse comum é de cada um dos condôminos, uma vez que decorre da
comunhão sobre o imóvel. O inadimplemento de qualquer um dos condôminos,
portanto, abala todo o sistema condominial. Logo, deve o condômino contribuir
com o valor correspondente ao rateio das despesas decorrentes com a prestação de
serviços comuns, sob pena de ser chancelado o enriquecimento sem causa. SENTENÇA
CORRETA. IMPROVIMENTO DO RECURSO 2005.005.00225 - EMBARGOS INFRINGENTES DES.
MARCO ANTONIO IBRAHIM - QUARTA CAMARA CIVEL DECISAO MONOCRATICA Civil.
Condomínio. Condomínio atípico. Condomínio de fato não registrado que presta
serviços dos quais se utiliza e se beneficia o réu que, por isso, deve arcar com
o rateio das despesas dado o princípio que veda o enriquecimento sem causa.
Entendimento cristalizado pela Súmula nº 79 do TJRJ que não destoa da
jurisprudência do STJ. Embargos Infringentes manifestamente improcedentes cujo
seguimento foi negado de plano pelo Relator. Agravo desprovido. Com efeito,
verifica-se que o Réu na contestação não apresentou qualquer fato impeditivo,
modificativo ou extintivo do direito da Autora, confirmando a prestação de
serviços, restringindo-se, tão somente a alegar que não os utiliza, bem como que
a cobrança é indevida e não está obrigado a associar-se ou a manter-se
associado. Assim, restando comprovado o inadimplemento das contribuições, a
procedência do pedido se impõe. Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO,
com apreciação do mérito nos termos do art. 269 inciso I do CPC, condenando o
Réu, ao pagamento das contribuições vencidas descritas na inicial, bem como as
vincendas no curso da demanda. Devem as cotas condominiais vencidas, até a
entrada em vigor do atual Código Civil, serem devidamente corrigidas e
acrescidas de juros de 2% ao mês, com multa moratória de acordo com o artigo 8º
do Estatuto de fls. 11/17 e quanto às parcelas vencidas após a entrada em vigor
do Código Civil, deverão ser devidamente corrigidas pelo índice da E. C.G.J.,
acrescidas de juros de 1% ao mês, contados de cada vencimento, além da multa que
deverá ser computada no percentual de 2% na forma do disposto no art. 1336
parágrafo 1º. Condeno, ainda, o Réu ao pagamento das custas processuais e
honorários advocatícios que fixo em 10% do valor dado à causa, observada a
Gratuidade de Justiça que ora defiro, e em conseqüência, julgo extinto o
processo com apreciação do mérito nos termos do art. 269, inciso I do CPC.
Transitada em julgado, dê-se baixa e arquive-se. P. R. I. Rio de Janeiro, 10 de
Março de 2010. ANA LUIZA MENEZES DE ABREU Juíza de Direito
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